Что такое договор долевого участия (ДДУ)

Приобретая вторичную недвижимость, владелец и покупатель ставят свои подписи в договоре купли-продажи. Если же человек заинтересован в приобретении квартиры в новом доме, ему необходимо заключать с выбранной строительной компанией договор долевого участия (ДДУ). Но перед тем, как принимать окончательное решение, следует ознакомиться с основными моментами.

Что такое ДДУ?

Договор ДУ — документ, подтверждающий, что человек готов принимать участие в долевом строительстве. В соответствии с оформленным соглашением, покупатель передает определенное количество денежных средств девелоперу. Застройщик обязан тратить их на возведение многоквартирного дома. После введения в эксплуатацию новостройки дольщику передают ключи от жилья.

Сегодня по ДДУ можно приобрести не только квартиры в новых домах, но и машиноместо, апартаменты или кладовку.

Договор долевого участия в строительстве: что обязательно указывается?

В договоре ДУ присутствуют такие данные:

• точный адрес новостройки;
• кадастровый номер земельного надела;
• сроки введения нового многоэтажного дома в эксплуатацию;
• предварительный номер квартиры, ее площадь, численность комнат и этажность;
• сроки передачи ключей от жилья;
• итоговая стоимость;
• гарантии: на квартиру — 5 лет (в течение этого временного промежутка девелопер обязан устранить выявленные в процессе эксплуатации дефекты и недостатки), на сантехнику — 3 года;
• как правильно подготавливать письменную претензию;
• выбранный способ оплаты (при покупке новостройки деньги перечисляются на эскроу-счет);
• порядок расчета, если площадь приобретаемого жилья меняется;
• особенности расторжения договора ДУ;
• условия для переуступки прав на квартиру;
• штрафы при невыполнении прописанных в ДДУ обязательств (их размер, особенности начисления).

В договор ДУ вносят данные покупателя (дольщика), реквизиты застройщика, дату оформления этого документа.

Основные преимущества ДДУ

В последнее время люди, желающие обзавестись жильем в новостройке, отдают предпочтение оформлению именно ДДУ. Обусловлено это несколькими причинами:

• Безопасность. Покупатель перечисляет средства на эскроу-счет, а не передает лично в руки застройщику. Доступ к деньгам девелопер получает лишь после введения многоквартирного дома в эксплуатацию.
• Экономия. Дольщику не нужно самостоятельно посещать фин. учреждение, открывать счет и платить за хранение средств на протяжении определенного промежутка времени. Регистрацией эскроу-счета занимается девелопер.
• Защита от двойной продажи. Все договора ДУ в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Вероятность реализации одной и той же квартиры дважды, имея подобную защиту, нулевая.
• Выплата неустойки. Застройщики, задерживающие срок введения в эксплуатацию новостройки, обязательно выплачивать штрафы. Их размер определен законом.
• Надежность. Перед тем как в многоэтажный дом начнут заселяться физлица, его тщательно проверят на соответствия всем нормам и требованиям. Этот процесс выполняют профильные специалисты.

Каждый дольщик обязан подписывать простой акт приема-передачи. Перед этим покупатели могут посетить купленную квартиру, осмотреть ее. Если в процессе будут обнаружены какие-то недочеты (плохо прикрепленная плитка, неровные стены, проблемы с электрикой), все это следует фиксировать. Застройщик обязан исправить недочеты в установленные сроки.

Основные минусы долевого строительства

Есть у договора ДУ и недостатки. Основные:

• Девелоперы самостоятельно подготавливают эти документы, вносят свои пункты. Некоторые из них могут не устроить дольщика.
• При банкротстве строительной компании человеку возвращают ровно ту сумму, которая ранее им перечислялась на эскроу-счет. При этом стоимость недвижимости за несколько лет, как правило, существенно увеличивается.

Иногда застройщики вносят изменения в ранее подготовленную проектную декларацию. ФЗ это разрешено. Если же участника (дольщика) что-то не устраивает, ему предоставляется возможность расторгнуть соглашение.

Чтобы снизить вероятность возникновения сложностей и проблем, следует ответственно подходить к изучению договора ДУ. При необходимости можно привлекать квалифицированных сотрудников юридической фирмы.

Основные этапы приобретения квартиры по ДДУ

Стоит изучить детально каждый шаг, чтобы купить жилье в новостройке на территории Москвы и не жалеть в дальнейшем...;

Выбор подходящей квартиры и проверка девелопера

Для сотрудничества следует выбирать застройщика, работающего в этой сфере много лет. Он обязан продемонстрировать разрешительные документы, лицензии потенциальным клиентам. Для получения дополнительной информации стоит посетить форум, изучить имеющиеся отклики. В них другие дольщики описывают все плюсы и минусы сотрудничества с конкретным девелопером.

Еще один важный момент — изучение проекта строящегося многоквартирного дома. Необходимо удостовериться, что он не противоречит действующему федеральному законодательству.

Для бронирования понравившегося жилья можно посетить офис строительной компании или ее сайт. Если есть вопросы по поводу планировки, все это нужно оговаривать до подписания документов.

Оформление предварительного договора

Его составляют для того, чтобы забронировать то жилье, которое понравилось. В предварительное соглашение вносят основные условия будущего договора ДУ. Покупателю следует на этом же этапе внести задаток или обеспечительный платеж.

Некоторые недобросовестные девелоперы во время бронирования квартиры дают дольщикам подписать акт выполненных работ. Если человек поставит в этом документе подпись, отказаться от покупки новостройки и вернуть перечисленные строительной компании средства он не сможет.

Подготовка пакета документов для банка

Те люди, которые решили приобрести жилое пространство в ипотеку, должны обратиться в фин. учреждение сразу же после оформления предварительного договора. В офисах крупных застройщиков, как правило, есть представители некоторых банков или же ипотечные брокеры. Эти специалисты помогают выбрать определенное фин. учреждение и лучшее кредитное предложение.

Заранее следует подготовить пакет документов. В него входит:

• заполненная анкета;
• копия паспорта заявителя;
• отксерокопированная трудовая книжка;
• ксерокопия свидетельства о регистрации или расторжении брака;
• справка 2-НДФЛ;
• правильно оформленное согласие супруга (жены) на приобретение объекта недвижимости в ипотеку.

Документы подготавливаются и в случае, если человек располагает достаточным количеством средств для приобретения недвижимости в новостройке. Ведь именно банк имеет право открыть эскроу-счет, на который дольщик средства и перечисляет.

Изучение условий ДДУ

Перед тем как ставить подпись в этом документе, стоит обратиться к девелоперу и запросить у него:

• доверенность (она необходима, если оформлением договора долевого участия занимается представитель, а не собственник (директор) строительной компании);
• разрешение на проведение строительных работ, выданное местными властями.

Важно детально изучать переданный застройщиком договор долевого участия. Чаще всего представители строительной компании демонстрируют типовое соглашение. Следует просить экземпляр, подготовленный для потенциального покупателя. Желательно изучать эти документы совместно с юристом.

Специалисты советуют обратить внимание на такие пункты:

• итоговая стоимость жилья;
• сроки введения многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи ключей;
• выполняет ли застройщик ремонт, какой именно.

Если какие-то пункты не понятны или не устраивают, об этом следует говорить до подписания соглашения. В противном случае можно приобрести квартиру с проблемами.

Подписание договора долевого участия

Это происходит в офисе застройщика. Повторно проверяются все данные. Если особенности устраивает, обе стороны ставят подписи. Дополнительно подготавливается заявление на регистрацию соглашения в Росреестре.

Особенности регистрации договора долевого участия

Доступно несколько способов:

• личное посещение одного из отделений Росреестра;
• обращение в строительную компанию;
• поход в МФЦ.

Чаще всего регистрацией ДДУ занимается девелопер. Для этого покупателю следует подготовить и передать такой пакет документов:

• заявление, оформленное соответствующим образом (подписи в нем ставят покупатель и представитель строительной компании);
• договор долевого участия;
• паспорта покупателя и представителя застройщика;
• письменное согласие супруги (мужа), заверенное в нотариальной конторе.

Дополнительно документы подготавливает застройщик:

• разрешения на проведение строительных работ;
• план квартиры;
• проект;
• бумаги, подтверждающие, что земельный участок используется законно;
• страховка деятельности девелопера.

Если все правильно подготовить, договор долевого участия зарегистрируют в течение 5-7 рабочих дней.

Особенности оплаты стоимости жилого объекта недвижимости

Вносить ее можно лишь после того, как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. Средства следует перечислить на заранее открытый эскроу-счет. Здесь они хранятся до момента, пока человек не подпишет акт приема-передачи и не получит ключи.

Можно ли получить налоговый вычет?

Люди, приобретающие квартиры в новом доме, имеют возможность оформить соответствующий налоговый вычет. При этом максимальная сумма, на которую может рассчитывать дольщик, составляет 2 000 000 рублей. Но вычет получают лишь те участники, которые официально трудоустроены и регулярно уплачивают все налоги.

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Дольщики может перепродать жилое помещение в новом доме еще на этапе строительства. Для этого оформляется специальный договор цессии. Перед тем как оформлять все документы, следует обратиться к представителям строительной компании и получить разрешение. Оно должно быть оформлено письменно.

Договор цессии в обязательном порядке регистрируется в отделении Росреестра. При этом вносить коррективы в ранее оформленный договор долевого участия нельзя. Новым дольщиком становится покупатель.

Как действовать, если девелопер нарушает прописанные в договоре долевого участия условия?

Если девелопер не достроил «многоэтажку» и не передал ключи покупателю своевременно, он должен выплатить неустойку. Многие застройщики обращаются к дольщикам и просят их подписать еще одно соглашение, касающееся переноса срока введения в эксплуатацию новостройки. Поставив простую подпись в этом документе, гражданин РФ теряет возможность получения даже небольшой неустойки.

Перед тем как становиться дольщиком, следует детально изучить основные, иные моменты. Не менее важно грамотно выбирать ответственного, надежного девелопера.